สรุปทรัพย์-ที่ดิน

คัดลอกมาจาก คุณ kankokub เจ้าของได้กล่าวไว้ว่า
“หากเอกสารสรุปคำบรรยายนี้ มีข้อผิดพลาดประการใด ข้าพเจ้า kankokub ขออภัยและน้อมรับแต่เพียงผู้เดียว หากจะมีประโยชน์อยู่บ้างขอมอบให้แก่ ท่านอาจารย์ กนก อินทรัมพรรย์ ผู้บรรยาย , ผู้มีน้ำใจส่ง flie เสียงที่ทำให้ข้าพเจ้าได้มีโอกาสได้ฟังคำบรรยาย , บิดามารดาข้าพเจ้า”

กฎหมายทรัพย์-ที่ดิน
ควรจำตัวบทให้คล่องก่อน
ต้องทำความเข้าใจได้ด้วย ไม่ใช่การจำได้อย่างนกแก้วนกขุนทอง

ขอสอบเก่าก็สำคัญ

บรรพ 1 ลักษณะสาม และ บรรพ 4 เรื่องทรัพย์สิน
การเน้นกับการเก็งนั้นไม่เหมือนกัน การเก็งคือไม่มีความรู้เลย

มาตรา 137 – 148 เป็นเรื่องราวทั่วๆไป
ทรัพย์คืออะไร ทรัพย์สินคืออะไร แบ่งออกเป็นกี่ประเภท มีอะไรบ้าง
บรรพ 4 นั้น เป็นเรื่องของทรัพยสิทธิ ว่าทรัพยสิทธินั้นก่อตั้งได้อย่างไร
ก่อตั้งโดยกฎหมายเท่านั้น
ในฐานะที่เป็นเจ้าของทรัพยสิทธินั้นเจ้าของมีแค่ไหน การใช้สิทธิต่างๆนั้นมีข้อจำกัดที่ไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนในอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างไร
สิทธิครอบครองสิทธิจำนอง ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์

ในการสอบ ทั้งบรรพ 1 บรรพ 4 ก็ออกได้
ความหมายของคำว่าทรัพย์ กับ คำว่าทรัพย์สิน

มาตรา 137 ทรัพย์ หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง
มาตรา 138 ทรัพย์สิน หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่างซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้

คำว่าทรัพย์ ที่บอกว่าเป็นวัตถุมีรูปร่างนั้น ต้องมีราคาและอาจถือเอาได้ด้วย

กระแสไฟฟ้า ซึ่งได้รับการยอมรับว่าไม่มีรูปร่าง ในมาตรา 334 ก็ดี มาตรา 335 กฎหมายอาญา ใช้คำว่าลักทรัพย์
ฏีกา 877/2501 การลักกระแสไฟฟ้า ย่อมเป็นผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 334 หรือ 335 แล้วแต่กรณี (ประชุมใหญ่ครั้งที่8/2501)

การลักกระแสไฟฟ้า เป็นการลักทรัพย์

ฎ.1880/2542 คำว่า "โทรศัพท์" สารานุกรมไทยสำหรับเยาวชนอธิบายว่าโทรศัพท์เป็นวิธีแปลงเสียงพูดให้เป็นกระแสไฟฟ้าแล้วส่งกระแสไฟฟ้าให้กลับเป็นเสียงพูดอีกครั้งหนึ่ง สัญญาณโทรศัพท์จึงเป็นกระแสไฟฟ้าที่แปลงมาจากเสียงพูดเคลื่อนที่ไปตามสายลวดตัวนำจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง การที่จำเลย ลักเอาสัญญาณโทรศัพท์จากตู้โทรศัพท์แห่งประเทศไทยไปใช้ เพื่อประโยชน์ของจำเลยโดยทุจริต จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์เช่นเดียวกับการลักกระแสไฟฟ้า จำเลยเป็นนักศึกษา อายุยังน้อย ประกอบกับได้ บรรเทาผลร้ายโดยชดใช้เงินให้แก่ผู้เสียหายไปแล้วและเพิ่ง กระทำความผิดครั้งนี้เป็นครั้งแรกจึงเห็นควรให้รอการลงโทษ จำเลยไว้ แต่เพื่อให้จำเลยหลาบจำเห็นสมควรลงโทษปรับด้วย


ความหมายของคำว่าอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ขาดอย่างใดอย่างหนึ่งก้ไม่เป็นทรัพย์สิน ไม่เป็นทรัพย์

คำว่าคุณค่า ไม่จำเป็นต้องเป็นราคาก็ได้ อย่างเพชรเม็ดใหญ่ที่ ไปเอามาจากอินเดีย มีมูลค่าสูงจนกว่าที่จะตีราคาได้

วัตถุที่มีรูปร่างหมายถึงสิ่งที่เราเห็นได้ด้วยตาหรือแตะต้องด้วยประสาทสัมผัสได้

มนุษย์เราไม่อาจถือเอาได้ มนุษย์เราจึงไม่ใช่ทรัพย์

ความหมายของอสังฯ และสังหาฯ
มาตรา 139 อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สินอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

มาตรา 140 สังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย

ทั้งสองอย่าง รวมถึงสิทธิต่างๆด้วย ส่วนสังหาฯ ก็หมายความรวมถึงสิทธิเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย ตามมาตรา 138 นั้นด้วย

มาตรา 139 แยกเป็นสี่ประการด้วยกัน

1.ที่ดิน

2.ทรัพย์ติดกับที่ดิน

3.ทรัพย์ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน

4.สิทธิต่างๆของ 1- 3 นั้น

ฏีกา 755/2527 (ญ)

จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ทำไร่ แล้วจำเลยขุดเอาดินจากที่ดินนั้นไปขายโดยทุจริต จำเลยมีความผิดฐานลักทรัพย์ไม่ผิดฐานยักยอก เพราะการเช่าที่ดินนั้น ผู้ให้เช่าให้เช่าทรัพย์สินในสภาพที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อที่ดินถูกขุดขึ้นมาแล้วย่อมเปลี่ยนสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ จึงถือไม่ได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่เช่า ดินที่ถูกขุดขึ้นมาจึงคงอยู่ในความครอบครองของผู้ให้เช่า (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3/2527)

ดินออกมาเป็นก้อนดินเป็นเพียงสังหาฯ

ประเภทของที่ดิน ก็ไม่มีการแบ่งอย่างเคร่งครัด แต่อาจจัดกลุ่มได้ เป็น ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ได้ กับ ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น

เช่นเรื่องการจดทะเบียนสิทธิต่างๆในเรื่องการโอนการได้มาในกรรมสิทธิ์ หรือการครอบครองปรปักษ์

ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ คือ ตามโฉนด นอกจากนั้น ก็ตามประมวลกฎหมายที่ดิน คือ มาตรา 3

นอกจากโฉนดแผนที่แล้วก็ยังมีโฉนดตราจอง อีก

ที่ดินมือเปล่า ที่เป็นที่บ้านที่สวน ก็เป็นกรรมสิทธิ์ได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 1188/2493
กู้เงินกันแล้วภายหลังลูกหนี้ยอมยกที่บ้านที่สวนให้แก่ผู้ให้กู้แทนการชำระหนี้นั้น ย่อมกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 321 ในกรณีเช่นนี้แม้จะยังมิได้จดทะเบียนให้สมบูรณ์ และยังครอบครองไม่ถึง 10 ปี ก็หาใช่เป็นการยึดถือครอบครองโดยปราศจากสิทธิไม่ ลูกหนี้จะใช้สิทธิตามมาตรา 1336 ติดตามเรียกทรัพย์คืนไม่ได้ เพราะสิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจะกระทำได้แก่บุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือเท่านั้น

คำพิพากษาฎีกาที่ 718/2498
ที่ส่วนหนึ่งของสวน แม้จะไม่มีไม้ยืนต้นอยู่เต็มเนื้อที่แต่ก็มีอยู่ไม่น้อยย่อมเป็นที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ต้องใช้อายุความ 10 ปี

คำพิพากษาฎีกาที่ 742/2498
ที่ดินแม้จะเป็นที่มือเปล่าเมื่อปรากฏผู้ครอบครองเคยปลูกเรือนเสาไม้แก่นฝาขัดแตะหลังคาจากมีรั้วไม้ไผ่ล้อมรอบให้ผู้ดูแลอาศัยอยู่นับ 10 ปี เพิ่งรื้อไปปลูกในที่ติดกันเมื่อ 8 ปีมาแล้วทั้งโดยรอบก็เป็นที่บ้านดังนี้ย่อมถือได้ว่าที่นี้มีสภาพเคยเป็นที่บ้านมาแล้วจึงได้รับความคุ้มครองตาม กฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 โจทก์ฟ้องเมื่อจำเลยเข้าแย่งการครอบครองเพียงปีเศษคดีจึงยังไม่ขาดอายุความ

ที่ๆ ยังมีผู้ครอบครองอยู่มิใช่ที่รกร้างว่างเปล่าผู้ใดจะเข้าจับจองทับที่ซึ่งมีผู้ครอบครองอยู่หาได้ไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 570/2500
โจทก์บรรยายฟ้องว่า 'จำเลยใช้อุบายหลอกลวง โดยเอาความเท็จมากล่าวว่าจำเลยสามารถใช้วิทยาอาคมทำน้ำธรรมดาให้เป็นน้ำมนต์ศักดิ์สิทธิ์ สามารถรักษาโรคภัยไข้เจ็บทุกชนิดให้หายได้ โดยจำเลยมีเจตนาทุจริตคิดหลอกลวงให้พวกเจ้าทุกข์ส่งเงินให้แก่จำเลย'และว่า'จำเลยใช้อุบายหลอกลวงโดยเอาความเท็จมากล่าวว่าจำเลยมีความสามารถใช้วิทยาคมได้' และว่า' จำเลยใช้อุบายหลอกลวงว่าน้ำมนต์ที่จำเลยทำสามารถรักษาโรคภัยไข้เจ็บทุกชนิดให้หายได้' เหล่านี้ย่อมชัดแจ้งตามกฎหมายที่โจทก์ฟ้องไม่เคลือบคลุม

เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เป็นเอกสารมหาชน ซึ่งได้รับข้อสันนิฐานไว้ก่อน ว่า เป็นของแท้จริงและถูกต้อง เป็นหน้าที่ของคู่ความที่อ้างอิงจะต้องนำสืบถึงความไม่ถูกต้องในเอกสารนั้น

การขายที่ดินมี น.ส.3 เป็นการสละการครอบครองได้ สิทธิครอบครองทันที มีผลบังคับได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 137/2535
จำเลยขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้โจทก์โดยไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ได้ครอบครองที่พิพาทหลังจากซื้อจากจำเลย โจทก์จึงได้สิทธิครอบครองจากการโอนตามมาตรา 1377,1378 หาจำต้องทำตามแบบของนิติกรรมไม่แต่จำเลยไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมในอันที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนแบ่งแยกที่พิพาทให้โจทก์ได้

คนที่มีชื่อในเอกสารสิทธิ์ก็จะเสียเปรียบแต่ปัจจุบันแนวได้เปลี่ยนไปแล้ว

คำพิพากษาฎีกาที่ 3565/2538
ที่ดินพิพาทที่ครอบครองอยู่เป็นส่วนหนึ่งของ สิทธิครอบครองต้องด้วยข้อสันนิฐานว่า ชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ใช้รวมถึง นส 3 นส3ก ด้วย

มาตรา 1373 มีน้ำหนักมากกว่า 1367
ทรัพย์อันติดกับที่ดินถาวร ก็แบ่งเป็นธรรมชาติ หรือไม่เป็นธรรมชาติ ที่เห็นได้ชัดก็คือ ไม้ยืนต้น เกิดขึ้นเองตามธรรมชาติ

ไม่ยืนต้น คือ มีอายุ 3ปี

ไม้ล้มลุกก็ตรงกันข้ามคือไม้ที่มีพันธ์อายุไม่เกิน 3ปี

อะไรคือไม้ยืนต้นคงจะต้องดูจากพันธ์ของมันเป็นสำคัญ

อย่างไรก็ตามโลกสมัยใหม่อาจมีคนที่เก่งทำให้พืชไม้ล้มลุก เกินกว่าสามปี ก็คงไม่ทำให้ไม้เหล่านั้นเป็นไม้ยืนต้นไปได้ เพราะตามประกาศ รศ 129 นี้ ดูที่พันธุ์ไม้เป็นสำคัญ

ฎ.372/2498

พลูเป็นไม้ยืนต้นจึงเป็นส่วนควบของที่ดินผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์

เจ้าของที่ดินตัดฟันต้นพลูซึ่งผู้เช่าปลูกอยู่ในที่ดินของตนก็เท่ากับทำลายทรัพย์ของตนเองจึงไม่มีความผิดฐานทำลายทรัพย์

ส่วนไม้ล้มลุก ส่วนใหญ่ก็พวกพืชผักสวนครัวต่างๆ หรือพวกธัญชาติ ก็พวกข้าวต่างๆ ข้าวเจ้า ข้าวโพด

เราจะเห็นได้ว่าอายุมันสั้นๆไม่เกินสามปี โดยนัยยะของมันไม่ติดกับที่ดินเป้นการถาวร จึงไม่เป็นอสังฯ

ข้อสำคัญพิจารณาก่อนว่าติดกับที่ดินหรือไม่ แล้วค่อยมาดูอายุพันธ์ว่าเกิน 3 ปี หรือไม่

เช่นต้นบอนไซ หรือ ต้นปาล์มที่ใส่ในโรงแรม

ประการที่สองคือทรัพย์ที่มนุษย์เป็นผู้นำไปติด

ข้อสำคัญคือโดยสภาพของมันต้องมีสภาพเป็นการติดที่ดินเป็นการถาวรแล้ว ไม่ว่าจะติดกับที่ดินนานเพียงใด

ถ้าสภาพของมันติดกับที่ดิน ไม่เป็นการถาวร เช่นการก่อสร้างอาคารใหญ่ๆ เริ่มแรกจะทำสำนักงานติดแอร์ไว้ในที่ก่อสร้างตู้คอนเทนเนอร์ก็ตั้งอยู่กับที่ดินเฉยๆ ก็ไม่ได้ ติดกับที่ดิน ไม่ได้ติดเป็นการถาวร ย้ายออกไปโดยง่าย

ในทางตรงกันข้าม ก็แสดงให้เห็นว่า เป็นการถาวรด้วย เช่นเราเอาธงชนะเลิศไปปัก ไว้ มันเป็นการถาวร แต่ก็ไม่ทำให้มันเป็นอสังหาริมทรัพย์ไปได้

ก็มีบางตำราอธิบายเพิ่มเติมว่า หากติดแล้ว การรื้อถอนออกไปจะทำให้ทรัพย์นั้นเสียรูปทรงหรือไม่ หากเสียรูปทรงก็คือย้ายยาก เป็นข้อเพื่อพิจารณาประกอบไม่ถือเป็นสาระมากนัก

ทั้งนี้ก็เพราะว่า อาจมีวิทยาการทำให้โยกย้ายทรัพย์ที่ติดถาวรนั้นโยกย้ายไปโดยไม่เสียทรงอย่างเช่น พระปาง หรือ บ้านเรือนไทย


คำพิพากษาฎีกาที่ 399/2509 (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 4/2509)

เครื่องจักรโรงสี แม้จะมีน้ำหนักหรือราคามากสักเท่าใดโดยสภาพย่อมถอดถอนโยกย้ายได้มิใช่ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินแต่ย่อมแยกออกจากตัวโรงสีได้โดยไม่ต้องทำลายหรือทำให้ตัวโรงสีนั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรง ฉะนั้นแม้เครื่องจักรจะเป็นสาระสำคัญ ก็มิใช่ส่วนควบแต่เป็นเพียงของใช้ประจำอยู่กับโรงสี จึงเป็นเครื่องอุปกรณ์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
สังหาริมทรัพย์นั้น ตามกฎหมายจำนองได้เฉพาะแต่ที่ระบุไว้ในมาตรา 703 เครื่องจักรโรงสีมิใช่ทรัพย์ที่ระบุไว้เช่นนั้น จึงจำนองไม่ได้


แผงลอยที่พ่อค้าแม่ค้า นำมาวางข้างถนน เป็นสังหาริมทรัพย์

คำพิพากษาฎีกาที่ 1733/2500
แผงลอยเป็นของเทศบาลหรือไม่และโจทก์เสียหายหรือไม่นั้น ได้เป็นประเด็นในคดีซึ่งทั้งโจทก์จำเลยได้นำสืบเสร็จสำนวนมาแล้ว ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจที่จะวินิจฉัยพิพากษาให้เสร็จไปได้โดยไม่จำเป็นต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิพากษาใหม่ (อ้างฎีกาที่ 144/2492)
จำเลยอ้างพยานเอกสารไว้ด้วยในการประกอบข้อต่อสู้ที่ว่าโจทก์ได้ยกร้านแผงลอยซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ ให้เทศบาลแล้วแต่เมื่อจำเลยเพียงนำพยานบุคคลมาสืบก็รับฟังได้เช่นนี้แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องนำพยานเอกสารเช่นว่านั้นมาสืบ

ส่วนเรื่องส่วนควบหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่ง อย่านำหลักการแบ่งมาตรา 139 ไปปะปนกับ มาตรา 144

ยกตัวอย่างกรณีที่ทรัพย์นั้นเป็นทั้งส่วนควบและอสังฯ

คำพิพากษาฎีกาที่ 610/2488 เกี่ยวกับเครื่องจักรทำน้ำโซดา
มารดาทำหนังสือสัญญายกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งโรงทำน้ำโซดาให้แก่จำเลย สิ่งปลูกสร้างในที่ดินหมายถึงโรงเรือนเท่านั้น เครื่องจักร์ทำน้ำโซดาและอุปกรณ์ในการทำน้ำโซดาไม่ใช่เป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วย
จำเลยเป็นผู้เก็บรักษาทรัพย์มฤดกและดำเนินการค้าไว้เป็นกองกลางก่อนแบ่งให้ทายาท แม้เกิน 1 ปีนับแต่เจ้ามฤดกตาย ผู้รับมฤดกก็ฟ้องขอแบ่งได้

เครื่องยนต์สีข้าวก็เช่นกัน

คำพิพากษาฎีกาที่ 503/2504
ผู้เช่าซื้อเอาเครื่องยนต์โรงสี จำนองไว้ในขณะที่ยังผ่อนส่งชำระราคาค่าเช่าซื้อไม่ครบนั้นเป็นการจำนองที่ฝ่าฝืนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 705

เครื่องยนต์สีข้าว ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนควบของตัวโรงสี จำนองไม่ได้ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 703

คำพิพากษาฎีกาที่ 312/2498
ไม้ที่ตีทำนอง เป็นฝาแต่ตีผิดธรรมดา กล่าวคือตีตะปูหัวกระดานและท้ายกระดานข้างละ 1 ตัวไม้ที่ตีก็เหลื่อมยาวออกนอกเสาข้างละศอกเศษ บางด้านทำเป็นฝาซ้อน ฝาก็ตีไม่ชิดหรือซ้อนกัน(ทับเกล็ด) ตีห่างเป็นช่องเล็กบ้างใหญ่บ้างไม่เท่ากันทั้งเป็นไม้ที่ยังใหม่และยังไม่ไสกบเช่นนี้เป็นการกระทำขึ้นชั่วคราวไม่มีเจตนาจะประกอบเป็นสิ่งก่อสร้างจริงจังแต่อย่างใดหากแต่ทำพรางไว้เพื่อเลี่ยงกฎหมายจะฟังว่าเป็นไม้ที่ประกอบอยู่เป็นสิ่งก่อสร้างยังไม่ได้

ที่พักคนงานชั่วคราวลักษณะเป็นการถาวร แม้จะทำเป็นชั่วคราว อาจรื้อไปเมื่อไหร่ก็ได้ แต่เมื่อมันเป็นการติดเป็นการถาวร ก็เป็นอสังฯ ไม่ดูเจตนา

คำพิพากษาฎีกาที่ 499/2491
โรงเรือนที่โดยสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้าเจ้าของยกให้โดยให้รื้อถอนไปจากที่ดินผู้รับจึงรื้อถอนไปนั้นสภาพของเรือนตอนที่ถูกรื้อโดยคำสั่งของผู้ให้นี้ ไม่อยู่ในลักษณะที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ต่อไป แต่ได้กลายสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์แล้วแต่บัดนั้น การยกให้แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็ย่อมสมบูรณ์

คำพิพากษาฎีกาที่ 755/2527
จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ทำไร่ แล้วจำเลยขุดเอาดินจากที่ดินนั้นไปขายโดยทุจริต จำเลยมีความผิดฐานลักทรัพย์ไม่ผิดฐานยักยอก เพราะการเช่าที่ดินนั้น ผู้ให้เช่าให้เช่าทรัพย์สินในสภาพที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อที่ดินถูกขุดขึ้นมาแล้วย่อมเปลี่ยนสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ จึงถือไม่ได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่เช่า ดินที่ถูกขุดขึ้นมาจึงคงอยู่ในความครอบครองของผู้ให้เช่า (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3/2527)

ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้น ก็เป็นเรื่องของที่ดินอยู่ในนิยามเลย

ทรัพย์ประกอบกับที่ดินก็เช่นเดียวกันคืออาจเกิดจากการกระทำของมนุษย์

ถ้าแยกออกจากที่ดินก็ กลายเป็นสังหาริมทรัพย์นับแต่เวลาที่ได้แยกไป

ทรัพย์ประการที่สี่คือวัตถุที่ไม่มีรูปร่าง เป็นพวกทรัพย์สิทธิ์ อันเกี่ยวกับอสังฯ ตามมาตรา 139 ถือเป็นสามประเภท คือเกี่ยวกับที่ดิน เกี่ยวกับทรัพยิอันติดกับที่ดิน อันสุดท้ายก็คือทรัพย์สิทธิ์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน

ในเรื่องจำนองมีข้อสังเกตว่านอกจากอสังฯแล้วยังขยายไปจำนองสังหาฯบางประเภทด้วย

สิทธิในการเช่าซื้ออสังฯเป็นอสังฯหรือไม่ ก็จะเห็นว่า มันไม่ใช่ทรัพยสิทธิ แต่เป็นบุคคลสิทธิ จึงไม่เป็นอสังฯ

สังหาฯ ก็แปลความกลับกันของอสังฯ

1.ไม่ใช่อสังฯ

2.สิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น

คำพิพากษาฎีกาที่ 685/2507
เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน
เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

สังเกตว่ากฎหมายใช้คำว่า สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับ สังหาฯนั้น สิทธิในสังหาฯ ที่มีรูปร่าง กับ สิทธิในสังหาฯไม่มีรูปร่าง เช่นกรรมสิทธิ์ ในรถยนต์ สิทธิในการเช่ารถยนต์

ทรัพย์แบ่งได้/ไม่ได้ ทรัพย์นอกพาณิชย์ สวนควบ

มาตรา 141 ทรัพย์แบ่งได้ หมายความว่า ทรัพย์อันอาจแยกออกจากกันเป็นส่วน ๆ ได้จริงถนัดชัดแจ้งแต่ละส่วนได้รูปบริบูรณ์ลำพังตัว

มาตรา 142 ทรัพย์แบ่งไม่ได้ หมายความว่า ทรัพย์อันจะแยกออกจากกันไม่ได้นอกจากเปลี่ยนแปลงภาวะของทรัพย์ และหมายความรวมถึงทรัพย์ที่มีกฎหมายบัญญัติว่าแบ่งไม่ได้ด้วย

จากมาตรา 141 อาจแยกองค์ประกอบได้สองประการ
หนึ่ง ต้องเป็นทรัพย์ที่ สามารถแยกจากกันได้
สอง ต้องไม่เสียสภาพเมื่อได้แยกจากกัน กฎหมายใช้คำว่า แยกออกจากกันเป็นส่วน ๆ ได้จริงถนัดชัดแจ้งแต่ละส่วนได้รูปบริบูรณ์ลำพังตัว

พี่น้องได้ที่ดินจากมรดก ก็นำที่ดินมาแบ่งกันคนละ 25 ไร่ ก็ได้รูปบริบูรณ์ลำพังตัว ก็ได้ถือเป็นทรัพย์แบ่งได้

มีความหมายสองนัยยะ คือแบ่งไม่ได้โดยสภาพของมันเอง แยกออกจากกันไม่ได้นอกจากเปลี่ยนแปลงภาวะของทรัพย์ และประการที่สองคือ แบ่งไมได้โดยผลกฎหมาย

เสื้อเชิ้ตสีขาว ถ้าไปตัดคอออก ตัดแขนออกก็กลายเป็น เสื้อกั๊กไป

หรือทรัพย์ที่แบ่งไม่ได้โดยอำนาจของกฎหมาย เช่นกรณีของหุ้น ก็มีปพพ มาตรา 1118 วรรค หนึ่ง

มาตรา 1118 อันหุ้นนั้น ท่านว่าจะแบ่งแยกหาได้ไม่
ถ้าบุคคลมีจำนวนแต่สองคนขึ้นไปถือหุ้น ๆ เดียวร่วมกัน ท่านว่าต้องตั้งให้คนใดคนหนึ่งในจำนวนนั้นแต่คนเดียวเป็นผู้ใช้สิทธิในฐานเป็นผู้ถือหุ้น
อนึ่งบุคคลทั้งหลายซึ่งถือหุ้น ๆ เดียวร่วมกัน ต้องร่วมกันรับผิดต่อบริษัทในการส่งใช้มูลค่าของหุ้น

นอกจากนั้นยังมีในเรื่องส่วนควบ

มาตรา 144 ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

เป็นเรื่องที่กฎหมายไม่ต้องการ แบ่งแยกทรัพย์สินนี้ หรือไม่สามารถแบ่งแยกออกจากกันได้

เรื่องของภาระจำยอมก็เช่นเดียวกัน คือต้องติดไปกับตัวทรัพย์เสมอ สำหรับสิทธิจำนองก็เช่นเดียวกัน
มาตรา 717 แม้ว่าทรัพย์สินซึ่งจำนองจะแบ่งออกเป็นหลายส่วนก็ตาม ท่านว่าจำนองก็ยังคงครอบไปถึงส่วนเหล่านั้นหมดทุกส่วนด้วยกันอยู่นั่นเอง
ถึงกระนั้นก็ดี ถ้าผู้รับจำนองยินยอมด้วย ท่านว่าจะโอนทรัพย์สินส่วนหนึ่งส่วนใดไปปลอดจากจำนองก็ให้ทำได้ แต่ความยินยอมดังว่านี้หากมิได้จดทะเบียน ท่านว่าจะยกเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้แก่บุคคลภายนอกหาได้ไม่
สิทธิจำนองก็ครอบไปทั้งตัวทรัพย์ก็แบ่งจากตัวทรัพย์นั้นไม่ได้

เหตุผลที่กฎหมายแบ่ง ก็เพื่อประโยชน์ในการแบ่งทรัพย์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม

ในความเป็นจริงคนที่เกี่ยวข้องอาจตกลงกันแบ่งไม่ได้ แต่นั้นเป็นเรื่องของข้อเท็จจริงไม่ใช่ข้อกฎหมาย ก็ต้องมาขอใช้สิทธิทางศาล

ยกตัวอย่างฏีกา เรื่องช้าง

คำพิพากษาฎีกาที่ 1303/2510
ช้างของกลางเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของสองคน คนละกึ่งหนึ่งเจ้าของคนหนึ่งรู้เห็นเป็นใจให้จำเลยนำช้างของกลางไปชักลากไม้ที่แปรรูปโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานตามกฎหมาย ดังนี้ ศาลย่อมริบช้างของกลางกึ่งหนึ่งเฉพาะส่วนของเจ้าของคนที่รู้เห็นเป็นใจสำหรับอีกกึ่งหนึ่งให้ตกได้แก่เจ้าของที่ไม่ได้รู้เห็นเป็นใจ จะริบทั้งหมดหาได้ไม่

ทรัพย์นอกพาณิชย์

มาตรา 143 ทรัพย์นอกพาณิชย์ หมายความว่า ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้ และทรัพย์ที่โอนแก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

1. ไม่สามารถถือเอาได้ ก็อาจจะงง ว่า มันจะเรียกว่าทรัพย์ได้อย่างไร ในเมื่อทรัพย์นั้นต้องมีราคาและถือเอาได้

เราก็ดูว่าทรัพย์นั้นสามารถจำหน่ายจ่ายโอนได้ตามปกติในทางพาณิชย์หรือไม่

เช่น ดวงจันทร์ สายลม แสงแดด พระอาทิตย์

2.ไม่อาจโอนกันได้โดยชอบด้วยกฎหมาย อาจมีการบัญญัติไว้โดยตรงว่าห้ามโอน
คือไม่ได้บัญญัติโดยตรง แต่ผลของมันทำให้โอนไมได้ อาจมีศักดิ์ต่างกันหรือ เช่นเดียวกันก็ได้

ผลก็คือห้ามโอน โดยต้องเป็นการห้ามโอนในลักษณะที่เป็นการถาวร เช่น กรณีที่หลังแดงนี้ไม่ใช่

การโอนกรรมสิทธิ์ที่วัดที่ธรณีสงฆ์หรือสาธารณะสมบัติให้ทำโดยพระราชบัญญัติ คือให้ทำโดยกฎหมายเท่านั้น โดยผลของมาตรา 34 แห่ง พรบ นี้ ก็ทำให้ ที่ดินเหล่านั้นเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ทั้งสิ้น

ส่วนที่สาธารณะสมบัติกลางนั้น ก็หมายถึงเป็นทรัพย์สินของพระศาสนา ในเรื่องทรัพย์นอกพาณิชย์มีเรื่องที่อยากพูดเพิ่มเติมสองประเด็นคือการเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ต้องเป็นทรัพย์ที่ถูกห้ามโอนโดยนิติกรรม นอกจากพินัยกรรมด้วย โดยมาตรา 1700 วรรค 1

มาตรา 1700 ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติในหมวดนี้บุคคลจะจำหน่ายทรัพย์สินใด ๆ โดยนิติกรรมที่มีผลในระหว่างชีวิต หรือเมื่อตายแล้ว โดยมีข้อกำหนดห้ามมิให้ผู้รับประโยชน์โอนทรัพย์สินนั้นก็ได้ แต่ต้องมีบุคคลใดบุคคลหนึ่งนอกจากผู้รับประโยชน์กำหนดไว้ สำหรับเป็นผู้จะได้รับทรัพย์สินนั้นเป็นสิทธิเด็ดขาด ในเมื่อมีการละเมิดข้อกำหนดห้ามโอน
ผู้ซึ่งกำหนดขึ้นดังกล่าวนั้นต้องเป็นผู้สามารถจะมีสิทธิต่างๆได้อยู่ในขณะที่การจำหน่ายทรัพย์สินนั้นมีผลบังคับ
ถ้ามิได้กำหนดบุคคลที่จะเป็นผู้รับทรัพย์สินในเมื่อมีการละเมิดข้อกำหนดห้ามโอนไว้ให้ถือว่าข้อกำหนดห้ามโอนนั้นเป็นอันไม่มีเลย

การห้ามโอนอย่างนี้ไม่ทำให้ทรัพย์สินนั้นกลายเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์

กฎหมาย ที่ไม่ได้ห้ามโอนที่ดินที่เกี่ยวข้องโดยเด็ดขาด ก็ไม่ทำให้เป็นทรัพย์นอกพาณิชย์

ก่อนจะผ่านในเรื่องของทรัพย์นอกพาณิชย์ไปขอสรุปในเรื่องกรณีที่ ที่ดินเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ กับที่ดินที่มีข้อกำหนดของกฎหมาย ห้ามโอน ซึ่งหากไปโอนเข้าก็จะเป็นการขัดต่อ วัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยชัดแจ้งก็เป็นโมฆะ

ถ้าเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในระยะเวลาห้ามโอนนั้น เป็นโมฆะ ที่เป็นโมฆะเพราะตามมาตรา 150 ปพพ

ข้อเท็จจริงนี้เป็นตัวชี้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงตามกฎหมายหรือไม่ ก็เช่นการส่งมอบการครอบครอง

ข้อสำคัญอยู่ที่หากมิได้ส่งมอบการครอบครองในระยะเวลาดังกล่าว ไม่ถือเป้นการ ต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามกฎหมาย

คำพิพากษาฎีกาที่ 6450/2538
ขณะที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันนั้นยังอยู่ในระยะเวลาการห้ามโอนตามกฎหมาย นิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะ เพราะฝ่าฝืนต่อกฎหมาย และในกำหนดเวลาห้ามโอนนี้ย่อมไม่อาจส่งมอบการครอบครองแก่กันได้การส่งมอบการครอบครองในระยะเวลาการห้ามโอนตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ก็ถือเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายเช่นกัน ดังนี้แม้จะฟังว่าจำเลยส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์ก็ไม่ได้ครอบครองในที่ดินพิพาทแต่อย่างใด

คำพิพากษาฎีกาที่ 1136/2540
จำเลยได้ขายที่พิพาทเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิซึ่งจำเลยครอบครองอยู่ให้ผู้ร้องและ ส. โดยทำสัญญาซื้อขายกันเองต่อมาทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่พิพาทให้จำเลยโดยมีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี ในวันเดียวกันนั้นจำเลยจดทะเบียนจำนองที่พิพาทกับผู้ร้องและ ส. และได้ส่งมอบการครอบครองที่พิพาทให้ผู้ร้องและ ส. ตั้งแต่วันจดทะเบียนจำนองการที่จำเลยกับผู้ร้องมีเจตนาจะผูกพันกันตามสัญญาซื้อขาย แต่เมื่อปรากฏว่าในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวมีข้อกำหนดห้ามโอนเป็นเวลา 10 ปี ผู้ร้องและ ส.ไม่สามารถจดทะเบียนซื้อขายที่พิพาทกันได้ จึงได้ทำจำนองในวงเงินเท่ากับราคาซื้อขายกันไว้โดยจำเลยได้ให้คำมั่นที่จะขายที่พิพาทให้เมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนตามพฤติการณ์จึงชี้ให้เห็นว่าสัญญาจำนองเป็นเพียงนิติกรรมอำพรางสัญญาซื้อขายโดยคู่สัญญาไม่มีเจตนาผูกพันกันในเรื่องจำนองสัญญาจำนองจึงตกเป็นโมฆะ แต่เนื่องจากทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยมีข้อกำหนดห้ามโอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยกับผู้ร้องและ ส. จึงตกเป็นโมฆะไปด้วย ผู้ร้องจึงมิได้มีสิทธิใด ๆในที่พิพาท และแม้ผู้ร้องยังคงครอบครองที่พิพาทอยู่เมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม ก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยผู้เป็นเจ้าของเดิม จำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่พิพาทและโจทก์ย่อมมีสิทธินำยึดที่พิพาทเพื่อขายทอดตลาดนำเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้

ส่วนประกอบของทรัพย์

ส่วนควบตามมาตรา 144 -146

อุปกรณ์ตามมาตรา 147

ดอกผล 148

วัตถุประสงค์ ของกฎหมายมีเพื่อไม่มีปัญหาในเรื่องการอ้างกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์หลายๆสิ่ง

ต้องเป็นการแก้ ปํญหา

มาตรา 144 ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา 145 ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน

มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

ก็มีกรณีที่โรงเรือนเป็นเพียงอสังฯไม่เป็นส่วนควบเป็นต้นว่าเช่นที่ดินเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย

คำพิพากษาฎีกาที่ 108/2516

1. การที่จะวินิจฉัยว่าทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่นั้น ย่อมอยู่ที่ลักษณะสภาพของตัวทรัพย์นั้นเองว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน.ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 หรือไม่ ส่วนทรัพย์นั้นจะเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่เป็นคนละเรื่องกัน ดังเช่นปลูกตึกลงในที่ดินที่เช่าผู้อื่นเป็นการชั่วคราวตึกนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ลักษณะสภาพของตึกเป็นทรัพย์ติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวรตึกนั้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายตึกเช่นว่านี้จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
2. แม้ข้อความในสัญญาจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิซื้อโรงเรือนคืนได้ภายในกำหนด 5 เดือนก็ดี แต่ในสัญญานั้นเองก็มีข้อความว่า ยอมให้ผู้ซื้อยึดถือครอบครองเป็นเจ้าของตั้งแต่วันทำสัญญา โดยที่ผู้ขายซึ่งยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนต้องเสียค่าตอบแทน ซึ่งในสัญญาเรียกว่าดอกเบี้ยให้แก่ผู้ซื้อเป็นรายเดือน และผู้ขายก็ได้รับเงินค่าโรงเรือนไปครบถ้วนแล้ว ดังนี้ สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขาย หากแต่เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดในลักษณะของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ

3. จำเลยที่ 3 ต้องการเงิน 30,000 บาทเพื่อนำไปชำระหนี้ผู้อื่น จึงขอให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ซึ่งเป็นน้อง ทำสัญญาขายโรงเรือนให้โจทก์ ในสัญญาพิพาทมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 จะซื้อคืนได้ภายใน 5 เดือนเท่าราคาขายพร้อมด้วยดอกเบี้ย และโจทก์ผู้ซื้อยอมให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนได้ นอกจากนี้จำเลยที่ 3 ยังได้ทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์อีกฉบับหนึ่งว่า เมื่อครบกำหนด 5 เดือน ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกจากโรงเรือน และไม่สามารถใช้เงิน 30,000 บาทกับดอกเบี้ยคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยที่ 3 ยอมใช้เงิน30,000 บาทกับดอกเบี้ยแทน ดังนี้ สัญญาพิพาทเข้าแบบเป็นนิติกรรมกู้ยืมเงินอีกอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้ แม้ในคำบรรยายฟ้องโจทก์จะไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งว่า หากสัญญาพิพาทเป็นโมฆะแล้ว โจทก์จำเลยตั้งใจให้สมบูรณ์ในแบบสัญญากู้เงินก็ดี เมื่อตามฟ้องของโจทก์คำให้การจำเลยประกอบกับข้อนำสืบของทั้งสองฝ่ายรับฟังข้อเท็จจริงเป็นอย่างใดแล้ว ก็เป็นเรื่องของศาลที่จะยกบทกฎหมายขึ้นปรับคดีเองได้ ทั้งโจทก์มีคำขอให้จำเลยใช้เงินคืนให้โจทก์ด้วย จึงไม่ใช่นอกฟ้องนอกประเด็นแต่อย่างใด
(ข้อ 3 วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 38/2515)

ต้มยำโป๊ะแตก ก็เป็นการนำอาหารทะเลหลายอย่างมาทำ อันนี้ก็คงเป็นการยากว่าอะไรที่เป็นทรัพย์ที่เป็นประธาน หรืออย่างกรณีเก้าอี้เล็คเชอร์ คงจะยากที่จะวินิจฉัยว่าอะไรสำคัญมากกว่า ไม่ว่าจะเป็นตัวโครงเหล็ก หรือ ไม้ที่รองนั่ง

มาตรา 1308 ก็เลยเป็นการตัดปัญหาเลยว่า อะไรเป็นทรัพย์ประธานใครเป็นเจ้าของ ไม่ต้องนำมาตรา 144 มาวินิจฉัยเลย ให้เป็นที่งอกริมตลิ่งเลย



ข้อสังเกตคือ ปัญหาว่าอะไรเป็นส่วนควบ อุปกรณ์ดอกผล ในชั้นนี้เราก็ต้องระวังเพราะเราเรียนเพื่อไปใช้ในทางปฏิบัติได้ถูกต้อง ต้องระวังว่ามันไม่ใช่เป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน การยกเป็นข้ออ้างนั้น เป็นประเด็นในคำคู่ความ

ประการที่สาม ส่วนควบจะเป็นอสังฯ เช่นบ้าน หรือจะเป็นสังหาฯก็ได้

ประการที่สี่ คือเจ้าของทรัพย์ต่างๆ อาจจะเป็นคนเดียวกันก็ได้หรือมีหลายคนเป็นเจ้าของก็ได้ ผมซื้อวัสดุ เป็นโครงเหล็กแผ่นรองนั่งสิ่งเหล่านี้จะเป็นผมคนเดียวหรือมีหลายคนมาร่วมสร้างก็ได้
เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

ประการที่ห้า เจ้าของทรัพย์ประธานก็เป็นเจ้าของส่วนควบ ในกรณีที่ไม่อาจหาได้เช่นต้มยำโป๊ะแตก ก็ต่างก็เป็นเจ้าของทุกคน เช่น แว่นตา ความสำคัญก็คือทั้งกรอบ ทั้งตัวเลนท์

ประการที่หก คือ การนำทรัพย์มารวมกันนั้นมีทั้งทรัพย์วัสดุและฝีมือ เช่น การทำรูปศิลปะ มีทั้งไม้ สี ไม้กรอบ ผ้าใบ ในการวาดรูปนั้นต้องใช้ฝีมือพอสมควรแต่แรงงานหรือฝีมือนั้นเราไม่ถือเป็นส่วนควบแต่ก็ไม่ได้หมายความว่าไม่ได้คำนึงถึงแรงงานหรือฝีมือนั้นเลย อาจจะมีการพิเคราะห์ แรงงาน ด้วย
งานหรือฝีมือเราไม่ถือว่าเป็นส่วนควบตามกฎหมาย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่คำนึงถึงแรงงานในส่วนนั้นเลย อาจเป็นการชดใช้ตามมาตรา 1337

องค์ประกอบการเป็นส่วนควบตามมาตรา 144 วรรค หนึ่ง ก็มีองค์สองประการ
ประการที่ หนึ่ง คือทรัพย์ที่เข้ามานั้นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่แห่งทรัพย์เดิม

ประการที่สอง ไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากทำลายไป
การจะดูว่าอะไรเป็นสิ่งสำคัญหรือไม่ เราจะต้องดูตัวทรัพย์ว่าจะอยู่ได้หรือไม่ถ้าไม่มีส่วนควบนั้น จะเรียกว่าทรัยยพ์สินนั้นหรือไม่ ถ้าไม่มีสิ่งที่จะเป็นส่วนควบ
การเป็นสาระสำคัญนั้น มาตรา 144 มีสองลักษณะด้วยกัน คือโดยสภาพของทรัพย์นั้นเอง
หรือประการที่สองคือจารีตประเพณีหรือท้องถิ่น อย่างกรณีของที่ดินหรือบ้านเป็นต้น โดยสภาพไม่มีบ้านเราก็ใช้อย่างเป็นที่ดินได้ ไปเพาะปลูกไปเล่นกีฬา แต่ที่ถือว่าบ้านเป็นส่วนควบนั้นก็เพราะดูโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น
ดูง่ายๆอย่างที่ดินที่ มีคนไปปลูกบ้านนั้นก็จะมีมูลค่าสูงขึ้น เป็นแหล่งชุมชนมีมูลค่ามากกว่าที่ป่า
หรือเรือนไทยที่นำไม้มาขัดต่อกัน ตอกเรือนไป การแยกเรือนไป สร้างครอบครัว อาจเริ่มจากเรือนหอเรือนประธานเท่านั้น ติดกับเรือนหอก็ย่อมลงมาเป็นครัวไฟ เพราะเราใช้ถ่านในการหุ้งต้ม อยู่ไปสักพักครอบครัวขยาย มีบุตร มีคนใช้ ข้าทาสบริวาร เรือนนั้น ก็ขยาย เป็นเรือนบริวาร ในที่สุดเรือนไทยโบราณก็มีสิ่งก่อสร้างติดต่อกันสี่ห้าหลัง โดยมีชานเรือนเป็นที่กว้างเพื่อทำกิจกรรมร่วมกัน ทุกส่วนนี้ล้วนเป็นสาระสำคัญในการเป็นอยู่ซึ่งกันและกัน เพราะว่าสมัยก่อน เรามีลักษณะต้องหุ้งหาอาหารเอง ครัวไฟจึงเป็นส่วนประกอบที่สาระสำคัญของบ้าน
คำพิพากษาฎีกาที่ 86/2493 ครัวไฟเป็นส่วนควบของเรือนใหญ่ เมื่อทำสัญญาขายฝากเรือนย่อมหมายรวมถึงขายฝากทั้งครัวด้วย แม้ในสัญญาขายฝากจะระบุรายการไว้แต่เรือนหลังใหญ่เท่านั้นก็ตาม ครัวไฟเป็นสาระสำคัญ
คำพิพากษาฎีกาที่ 610/2488
มารดาทำหนังสือสัญญายกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งโรงทำน้ำโซดาให้แก่จำเลย สิ่งปลูกสร้างในที่ดินหมายถึงโรงเรือนเท่านั้น เครื่องจักร์ทำน้ำโซดาและอุปกรณ์ในการทำน้ำโซดาไม่ใช่เป็นส่วนควบของที่ดินนั้นด้วย
จำเลยเป็นผู้เก็บรักษาทรัพย์มฤดกและดำเนินการค้าไว้เป็นกองกลางก่อนแบ่งให้ทายาท แม้เกิน 1 ปีนับแต่เจ้ามฤดกตาย ผู้รับมฤดกก็ฟ้องขอแบ่งได้

เครื่องจักรทำน้ำโซดา และอุปกรณ์ทำน้ำโซดา ไม่ได้เป็นสาระสำคัญในการเป็นอยู่แห่งทรัพย์ที่ดินนั้นเลย ทั้งโดยสภาพหรือ จารีตประเพณีมันก็ไม่ใช่สาระสำคัญเลย ไม่มีจารีพประเพณีที่ต้องใช้น้ำโซดากันทุกครัวเรือน

มีคำพิพากษาฏีกาอีก ว่าเป็นสาระสำคัญ คือ 1096-97/2510
เรือน 3 หลังปลูกติดต่อเป็นหลังเดียวกัน ทำรั้วบ้านด้านข้างติดต่อรั้วเดียวกันมีนอกชานด้านหน้าซึ่งทำประตูเข้าไว้ตรงนอกชานทั้งปรากฏว่าเจ้าของได้อยู่อาศัยอย่างเป็นบ้านเดียวกันมาหลายสิบปีและส่วนของสิ่งปลูกสร้างของเรือนหลังหนึ่งล้ำเข้าไปอยู่ในเรือนของอีกหลังหนึ่ง ตัวเรือนมีชายคาติดต่อต้องใช้รางน้ำร่วมกัน แม้เรือนทั้ง 3 หลังจะปลูกต่างปีกัน ก็ฟังได้ว่าเรือนทั้ง 3 หลังนั้นเป็นส่วนควบซึ่งกันและกัน

วินิจฉัยในเรื่องเรือนสามหลังทำรั้งติดกัน มีนอกชานด้านหน้า เจ้าของบ้านอยู่ด้วยกันมาหลายสิบปี แม้ว่าจะปลูกระยะเวลาห่างกัน ก็เป็นส่วนควบ ลักษณะก็เป็นเรือนไทยหมู่อย่างที่ได้อธิบายตอนต้น

องค์ประกอบของส่วนควบประการที่สองคือ ไม่อาจแยกกันได้ นอกจากทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนสภาพไป เช่นรถยนต์ มีตัวถัง เป็นประธาน แล้วนำเครื่องยนต์และ ล้อมาใส่ ก็จะเห็น ว่าถ้าไม่มีส่วนดังกล่าวก็ไม่ใช่สภาพเป็นรถยนต์ในตัวมันเอง แต่ในส่วนของน้ำมัน นั้นเป็นสาระสำคัญที่ทำให้รถมันเคลื่อนที่ไปได้ ถือได้ว่าน้ำมันเป็นสาระสำคัญในการเป็นอยู่แห่งรถยนต์ แต่สามารถแยกกันได้ไม่ทำให้เสียหาย บุบสลายเปลี่ยนแปลงสภาพ สภาพของรถยนต์ก็ตามเดิม ตัวน้ำมันเอง ก็ไม่เปลี่ยนไปโดยไม่ปกติ ก็เป็นปกติของ ของเหลว ดังนั้นน้ำมันไม่เป็นส่วนควบ เพราะไม่ครบองค์ประการที่สอง
ในทางตรงกันข้ามก็มีทรัพย์ที่ไม่เข้าองค์ประกอบข้อที่หนึ่งแต่เข้าองค์ประกอบข้อที่สองก็ถือว่าไม่เป็นส่วนควบเช่นกัน
เราต้องการแบ่งออกเป็นสามห้องอย่างถาวร การรื้อก็ต้องเสียหายแน่นอน แต่ว่าการที่จะมีฝากั้นห้องหรือไม่ไม่เป็นสาระสำคัญ เพราะฉะนั้นก็ไม่ถือว่าโดยสภาพหรือจารีตประเพณีต้องมี

คำพิพากษาฎีกาที่ 372/2500
ฝากั้นห้องจะเป็นส่วนควบของอาคารที่จำเลยเช่าจากโจทก์มาทำโรงแรมหรือไม่ จะต้องพิจารณาถึงสภาพของทรัพย์อย่างหนึ่งหรือตามจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นอีกอย่างหนึ่งว่าฝาที่กั้นเป็นห้องนั้นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของอาคารที่จำเลยเช่าจากโจทก์หรือไม่ หากตามสภาพของฝาที่กั้นเป็นห้องเป็นทรัพย์ที่อาจแยกออกจากตัวอาคารได้โดยมิได้เป็นการทำลายอาคารหรือทำให้อาคารบุบสลายหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรงแต่อย่างใด ฝากั้นเป็นห้องหาเป็นสาระสำคัญของอาคารไม่ และโจทก์มิได้นำสืบถึงจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นฝากั้นห้องนั้นก็ไม่ถือเป็นส่วนควบของอาคาร

สำหรับการที่ทรัพย์หลายสิ่งจะรวมกันเป็นส่วนควบนั้น จะเป็นไปโดยการกระทำของมนุษย์หรือเป็นของ ธรรมชาติก็สามารถทำได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 712-13/2475
ผู้ถือประทานบัตร์มีสิทธิที่จะขุดฉะเพาะในเขตต์ประทานบัตร์ แร่ไหลไปในที่ว่างเปล่าเป็นของหลวง ป.พ.พ.ม.107-1308 ส่วนควบที่งอก แร่ไหลเข้ามาในเขตต์ประทานบัตร์เป็นเวลาหลายปีตามธรรมชาติกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดิน เจ้าของแร่หมดกรรมสิทธิ์

คำพิพากษาฎีกาที่ 378/2522
สัญญาเช่ามีว่าทรัพย์ใด ๆ ที่ผู้เช่าดัดแปลงต่อเติมลงในที่เช่า ตกเป็นของผู้ให้เช่าทันที ข้อสัญญานี้ผูกพันผู้เช่าช่วงด้วย ทรัพย์ที่ต่อเติมนี้หมายความถึงการกระทำที่มาเป็นส่วนควบ เครื่องปรับอากาศที่ติดเข้ากับอาคารที่เช่า ไม่เป็นสารสำคัญในความเป็นอยู่ของอาคาร อันไม่อาจแยกออกได้ นอกจากทำให้อาคารเสียรูปทรง ไม่เป็นส่วนควบ ไม่ตกเป็นของผู้ให้เช่า

เป็นเรื่องของการนำเครื่องปรับอากาศมาติดกับอาคารที่เช่า แต่สมัยนั้นยังไม่เป็นสาระสำคัญโดยสภาพหรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นแต่ถ้าเราดูขณะนี้แนวบรรทัดฐานก็น่าสงสัยอยู่ว่าจะเป็นเช่นนั้นหรือไม่ เพราะปัจจุบันตึกก็แทบทุกตึกต้องติดเครื่องปรับอากาศหมดแล้ว

สิ่งที่ต้องระวังอย่างมากในการดูฏีกา คือ เรื่องจารีตประเพณีแห่งท้องถิ้นนั้น สามารถเปลี่ยนไปได้ตามยุคตามสมัย

ในฃ่วงเวลาหนึ่งศาลได้วินิจฉัย ว่าพวกสุขภัณฑ์พวกนี้ไม่เป็นส่วนควบ
คำพิพากษาฎีกาที่ 1547/2494
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าโรงเรือนของโจทก์ แล้วจำเลยทำละเมิดต่อโจทก์ โดยดัดแปลงแก้ไข รื้อขนสัมภาระจากโรงเรือนของโจทก์ทำให้โจทก์เสียหายจึงขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ดังนี้ เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องจำเลยตามมูลละเมิด เมื่อฟังไม่ได้ว่า เป็นละเมิดแล้วในข้อที่จำเลยจะต้องรับผิดฐานไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าหรือไม่นั้น ไม่มีประเด็นจะวินิจฉัยเพราะเป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องว่ากล่าวตามมูลสัญญาเช่า
แม้ในสัญญาเช่าจะใช้คำว่าการดัดแปลงหรือต่อเติมใดๆที่ผู้เช่าได้ทำขึ้นต้องตกเป็นของผู้ให้เช่าก็ดี ก็ย่อมต้องหมายความถึงการกระทำที่มาเป็นส่วนควบของทรัพย์ประธาน สัญญาเช่าที่มีข้อความดังที่ปรากฏนี้ หาอาจทำให้อสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นที่ตกเข้ามาอยู่ในที่เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ไม่

เห็นว่าถ้าข้อเท็จจริงอย่างเดียวกันเกิดขึ้นในปัจจุบันน่าจะเปลี่ยนแปลงไปเพราะว่าสภาพของโรงเรือนเหล่านี้ ในปัจจุบันก็ต้องเปิดไฟสว่างแม้ในเวลากลางวัน เครื่องเสียงใช้ไม่ได้แสงสว่างไม่พอ หรือในเรื่องของห้องน้ำเครื่องสุขภันท์ ก็ต้องมีสำหรับอาคารขนาดใหญ่เช่นนี้
เพราะฉะนั้นขณะนี้ก็น่าจะเป็นสิ่งที่จำเป็นแล้วเพราะว่าประเพณีนั้นก็อาจเปลี่ยนแปลงได้ ถ้าเกิดปัญหาในขณะนี้น่าจะเป็นไปได้สูงว่า เครื่องสุขภัณท์ก็ดีสายไฟฟ้าก็ดีน่าจะเป็นส่วนควบ

มาตรา 145 ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน

ก็ต้องดูจากพันธุ์ของไม้เป็นสำคัญ

คำพิพากษาฎีกาที่ 6303/2539
โจทก์และจำเลยโต้เถียงการครอบครองที่พิพาทอยู่การที่จำเลยเข้าไปปักเสาสร้างรั้วในที่พิพาทจึงเป็นการเข้าใจโดยสุจริตว่าที่พิพาทเป็นของจำเลยการกระทำของจำเลยจึงไม่มีความผิดฐานบุกรุก ต้นไผ่ที่จำเลยเข้าไปตัดฟันปลูกอยู่ในที่พิพาทแม้โจทก์เป็นผู้ปลูกแต่ต้นไผ่เป็นไม้ยืนต้นจึงเป็นส่วนควบของที่พิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 145 วรรคหนึ่งและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่พิพาทซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์ประธานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 144ว รรคสองเมื่อโจทก์และจำเลยยังโต้เถียงสิทธิครอบครองในที่พิพาทกันอยู่เท่ากับว่าโจทก์และจำเลยยังโต้เถียงกรรมสิทธิ์ของต้นไผ่ซึ่งปลูกอยู่ในที่พิพาทการที่จำเลยเข้าไปตัดฟันต้นไผ่พฤติการณ์จึงมีเหตุอันสมควรให้จำเลยเข้าใจโดยสุจริตว่าต้นไผ่ดังกล่าวเป็นของจำเลยการกระทำของจำเลยจึงไม่มีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์

คำพิพากษาฎีกาที่ 4803/2549 ในเรื่องต้นฝรั่งเป็นไม้ยืนต้น

คำพิพากษาฎีกาที่ 14/2514
ในวันนัดสืบพยานประเด็นโจทก์ ทนายจำเลยขอเลื่อน แต่ศาลที่รับประเด็นไม่อนุญาตและดำเนินการสืบพยานไปโดยทนายจำเลยไม่ได้คัดค้าน ดังนี้ แม้จะถือว่าศาลที่รับประเด็นมิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฏหมายวิธีพิจารณาความแห่งว่าด้วยการพิจารณา แต่การที่ศาลฏีกาจะมีคำสั่งให้มีการพิจารณาใหม่ทั้งหมดหรือบางส่วนหรือไม่นั้น ก็เป็นดุจพินิจของศาลฏีกา โดยคำนึงถึงเหตุอันสมควรเป็นเรื่องๆ ไป

วินิจฉัยว่าต้นกล้วยเป็นไม่ล้มลุก
คำพิพากษาฎีกาที่ 4089/2532
สับปะรด เป็นพืชถาวรจำพวกใบเลี้ยงเดี่ยว ที่มีอายุหลายปี ลำต้นสับปะรด ไม่มีเนื้อไม้ให้เห็นเด่นชัด สับปะรด จึงไม่ใช่ไม้ยืนต้น นายกรัฐมนตรีในฐานะผู้บังคับบัญชาสูงสุดของจำเลยที่ 1ได้แต่งตั้งคณะกรรมการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีเพื่อสร้างท่าเรือน้ำลึกตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ตำบลทุ่งสุขลา อำเภอศรีราชาและตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุง จังหวัด ชลบุรี พ.ศ. 2521 คณะกรรมการเวนคืนดังกล่าวย่อมมีอำนาจแต่งตั้งคณะอนุกรรมการให้ทำหน้าที่ไกล่เกลี่ยเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนให้ตกลงกันในเรื่องจำนวนค่าทดแทนตามมาตรา 1822 2526 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะพิพาท เมื่อคณะกรรมการเวนคืนได้รับการแต่งตั้งโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว คณะอนุกรรมการที่คณะกรรมการเวนคืนแต่งตั้งย่อมเป็นตัวแทนของคณะกรรมการเวนคืนดังนั้นการกระทำของคณะอนุกรรมการดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายและข้อตกลงที่คณะอนุกรรมการได้กระทำไว้กับโจทก์จึงเป็นการกระทำแทนคณะกรรมการเวนคืนและเมื่อคณะกรรมการเวนคืนก็ได้เห็นชอบตามข้อตกลงดังกล่าว จึงย่อมมีผลใช้บังคับ.

วินิฉัยว่าต้นสับปะรดไม่ใช่ไม้ยืนต้น ศาลให้เหตุผลว่าสับปะรดไม่มีเนื้อไม้เด่นชัด ก็ไม่ใช่ไม้ยืนต้น
สรุปต้องมีสององค์ประกอบจึงจะเข้าเป็นส่วนควบ ก็มีข้อยกเว้นบางประการที่แม้เข้าในสองข้อก็ตามแต่ก็ไม่ถือเป็นส่วนควบ อยู่ในมาตรา 145 วรรค 2 และมาตรา 146

ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน

มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

สรุปข้อยกเว้นได้สามประการ คือ
1.ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี
2.ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว
3.โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

ไม้ล้มลุกต้องไม่เกินสามปี

คำพิพากษาฎีกาที่ 4089/2532 ที่วางในเรื่องสับปะรดมาดูประกอบ นอกจากนั้นอาจนำไปใช้กับต้นข้าว หรือ ธัญชาติอื่นๆ

ประการที่สอง เช่นเราจัดงานวันรพีอาจจะเพื่อจำหน่ายตำรา ราคาในราคาย่อมเยา
มีลักษณะเป็นการชั่วคราวจึงไม่เป็นส่วนควบ ตาม 146 ตอนแรก
คำพิพากษาฎีกาที่ 1516-17 /2512
วินิจฉัยว่าผู้อาศัยในโรงเรือน ซ่อมแซมเพิ่มเติม ข้อเท็จจริงแค่นี้ไม่พอฟังว่าทำเป็นการชั่วคราว

แต่ถ้าทรัพย์ที่เป็นประธานนั้นไม่ใช่ตัวที่ดินหรือโรงเรือน ก็จะไม่เข้าข้อยกเว้นนี้ต้องไปใช่หลักทั่วไปคือกลายเป็นส่วนควบนั้นเอง

โรงเรือนก็ไม่จำเป็นต้องเป็นการก่อสร้างด้วยวัสดุอะไรเป็นการเจาะจง

การเข้าไปปลูกโรงเรือนในที่ดินของคนอื่นโดยไม่มีสิทธิแม้เจตนาเป็นการชั่วคราว

ข้อยกเว้นประการที่สามคือโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิในการปลูกสร้างนั้น โรงเรือนเราพุดไปแล้วว่าหมายถึงอาคารที่อยู่อาศัยของคน ข้อสำคัญคือการก่อสร้างนั้นต้องเป็นการสร้างในที่ดินของผู้อื่น จึงจะเป็นสิ่งปลูกสร้างได้ จึงไม่เป็นส่วนควบ แต่การปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่น โดยไม่มีสิทธิ ก็เป็นส่วนควบ

สิทธิก็เป็นได้โดยทางสัญญา ก็คือข้อตกลงทั่วๆไป เช่น ก มีที่ดินแปลงหนึ่ง ผม เดือดร้อนที่อยู่ก็ขออนุญาต ไปปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าว มีคำเสนอคำสนองตรงกัน ก็มีสิทธิตามสัญยาที่จะไปปลูกบ้านในที่ดินนาย ก ก็เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 ตอนท้าย
สิทธิตามสัญญาเป็นบุคคลสิทธิในหลักการจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ได้ เว้นแต่บางกรณีเท่านั้นที่ต้องมีแบบหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือจึงจะอ้างสิทธิตามสัญยานั้นได้
เช่นการเช่าอสังฯ ที่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
แต่ถ้าเป็นสัญญาประเภทอื่นๆ เช่นข้อตกลงทั่วไปหรือสัญญาไม่มีชื่อนั้น ก็ไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ได้
โดยการยินยอมนั้นอาจเป็นการให้การยินยอมโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายก็ได้ เรื่องเช่นนี้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง
เพราะอาจมีบางกรณีที่ไม่ยินยอม แต่ไม่อาจทักท้วงในขณะนั้น
ตัวอย่างฏีกา 1868/2492
เจ้าอาวาสปลูกสร้างเรือนพิพาทในที่ดินธรณีสงฆ์ของวัดโดยใช้เงินของผู้อื่นซึ่งมีศรัทธาถวายเพื่อเป็นที่พักเวลามาทำบุญนั้น เรือนนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดเพราะเป็นส่วนควบของที่ดิน
สิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นจะเกิดขึ้นได้โดยเจ้าของที่ดินได้ก่อให้เกิดขึ้นโดยนิติกรรม อันผู้มีสิทธิอาจฟ้องร้องบังคับเอาได้
เจ้าอาวาสมีหน้าที่บำรุงรักษาจัดการสมบัติของวัด จึงมีสิทธิมอบอำนาจให้ไวยาวัจกรฟ้องร้องคดีแทนวัดได้
ผลตามฏีกานี้มีผลว่าแม้เจ้าอาวาสทำก็ไม่มีสิทธิทำเพื่อประโยชน์ของตนเองได้
ข้อเท็จจริงอีกประการหนึ่งคือ เจ้าอาวาสไม่ได้เจตนาปลูกเพื่อให้ตนเองเป็นเจ้าของแต่แรก เป็นการปลูกเพื่อประโยชน์ของวัดล้วนๆ
คำพิพากษาฎีกาที่ 550/2477
โฮเต็ล โรงมหรศพแลครัวไฟ ถึงแม้ปลูกอยู่ในที่ซึ่งเช่าจากผู้อื่นก็นับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ การวินิจฉัยว่าอะไรเป็นหรือไม่เป็นส่วนควบต้องวิเคราะห์ตามมาตรา 107-109 ซึ่งไม่เกี่ยวกับปัญหาว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า คงมีบุริมสิทธิเหนือสังหาริมทรัพย์เท่านั้น วิธีพิจารณาความแพ่ง ขัดทรัพย์
คำพิพากษาฎีกาที่ 370 – 371 / 1134/2514
ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท เป็นคำฟ้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เสนอคำฟ้องต่อศาลที่บ้านพิพาทตั้งอยู่ในเขตศาลได้
โ จทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าซื้อบ้านเลขที่ 55/21 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่โจทก์เช่าจากวัดเขมาภิรตาราม ตำบลบางซ่อน อำเภอดุสิต จังหวัดพระนคร ค่าเช่าซื้อ 100,000 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่าซื้อท้ายฟ้อง จำเลยผิดสัญญาในข้อที่ว่า เมื่อปลูกบ้านเสร็จพอที่จำเลยจะเข้าอยู่ได้ โจทก์จะต้องมอบบ้านให้จำเลยครอบครอง และจำเลยต้องชำระราคาให้แก่โจทก์อีก 10,000 บาท จำเลยไม่ชำระ ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์แล้ว ไม่เคลือบคลุม ไม่จำเป็นต้องบรรยายว่าโจทก์สร้างเสร็จครบถ้วนและถูกต้องตามสัญญาทุกประการ หรือมีรายละเอียดเกี่ยวกับขนาดวัสดุ คุณภาพวัสดุก่อสร้างแบบแปลนแผนผังท้ายสัญญาอีกด้วย
เมื่อโจทก์ส่งมอบบ้านพิพาทให้จำเลยเข้าครอบครองอันเป็นการปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อแล้ว แม้บ้านพิพาทยังไม่เสร็จเรียบร้อยดีจำเลยพอใจรับมอบบ้านพิพาทจากโจทก์ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องใช้เงินจำนวน 10,000 บาทให้โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อ
โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้น สำหรับประเด็นเรื่องค่าเสียหายโจทก์จึงฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในประเด็นข้อนี้ไม่ได้ ที่ศาลชั้นต้นรับฎีกาเรื่องค่าเสียหายของโจทก์ไว้ ไม่เป็นฎีกาที่ต้องพิจารณา

คำพิพากษาฎีกาที่ 628/2521
คำพิพากษาฎีกาที่ 116/2513
วินิจฉัยว่าโจทก์ก่อสร้างตึกเต็มที่ดินโจทก์แล้วทำทางเท้าล้ำไปในที่ดินและจำเลยยินยอมเมื่อไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไม่บริบูรณ์ แล้วต่อไปนั้น จำเลยไม่ยอมให้ใช้ในที่ดินดังกล่าว โจทก์ก็มีสิทธินำทางเท้าออกไปได้
จะเห็นว่าจากฏีกานี้แบ่งได้สองเรื่อง คือ จำเลยยอมให้สร้าง อันนี้ก็เป็นสัญญาไม่มีกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ จะยกเลิกเมื่อไหร่ก็ได้โดยการบอกกล่าวตามสมควร

ประเด็นที่สอง คือทางเท้านั้น ไม่เป็นส่วนควบตามมาตรา 146 ตอนท้ายเป็นข้อยกเว้นประการที่สาม
ข้อสังเกตประการที่สอง คือ ฏีกานี้ยังได้กล่าวในเรื่องทรัพย์สิทธิที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนมิฉะนั้นไม่บริบูรณ์กล่าวคือสิทธิที่ได้รับอนุญาตนั้น เป็นสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่บริบูรณ์ ตามมาตรา 1299 วรรค 1

ข้อยกเว้นประการที่สาม ของการไม่เป็นส่วนควบ คือ สิทธิในที่ดินของผู้อื่นในลักษณะที่เป็นทรัพย์สิทธินี้ ส่วนใหญ่เป็นเรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน ในลักษณะ มาตรา 1410 เป็นหลัก

อย่างไรก็ตาม 1349 เรื่องทางจำเป็น ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อมีที่ดินอื่นล้อมรอบ ไม่จำกัดเป็นทางเดินเท่านั้น อาจเป็นถนนก็ได้ มาตรา 1352 เป็นเรื่องเดินสายไฟฟ้า

1338 เป็นเรื่องสิทธิตามกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนส่วนใหญ่ก็มักเป็นเรื่องสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่น

1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้สิทธิเหนือที่ดิน เป็นต้นว่าก่อสร้างสิ่งปลุกสร้างหรือเพราะปลูกในที่ดินของคนอื่น กรณีนี้สร้างบนดิน ใต้ดินอาจจะเก็บถึงน้ำใต้ดิน ถ้าเรามีสิทธิทำนั้นก็เข้ามาตรา 146 ตอนท้าย

แต่ข้อสำคัญนั้น คือ ถ้าได้มาโดยนิติกรรมต้องระวังในเรื่องขอบเขตของนิติกรรม รวมถึงการที่เราจะเข้าไปปลูกสร้างสิ่งนั้น เราก็มีสิทธิ ตามสัญญานั้นๆ

ซึ่งกรณีที่เข้า 146 ตอนท้ายนั้นต้องเป็นการเช่าโดยมีสิทธิในการสร้างสิ่งนั้นๆด้วย เช่นการเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยไม่น่ารวมถึงโรงรถ และถนน ในการรักษารถยนต์ ก็ไม่น่ามีสิทธิ จึงไม่เข้าข้อยกเว้น

คำพิพากษาฎีกาที่ 723/2490
ผู้เช่าได้ก่อสร้างสิ่งใดๆ ลงในที่ที่เช่า ซึ่งถือได้ว่าเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน กฎหมายถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้เป็นเจ้าของที่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 ถ้าผู้เช่ารื้อถอนก็ต้องรับผิดฐานละเมิด

คำพิพากษาฎีกาที่ 2882/2536
การที่ผู้ร้องและจำเลยซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทำสัญญาเพื่อให้มีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้นแม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อจะขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนทางทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม การทำสัญญาเช่นนี้เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายสัญญาจึงเป็นโมฆะ จำเลยจึงยังคงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าว ส่วนบ้านและอาคารซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ร้องปลูกสร้างในที่ดินของจำเลยโดยผู้ร้องมิใช่ผู้มีสิทธิในที่ดินย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นของจำเลย โจทก์ย่อมสามารถนำยึดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกขายทอดตลาดได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 339/2542
โจทก์และจำเลยทั้งเก้าต่างเป็นกรรมการสุขาภิบาลด้วยกัน แต่เดิมเมื่อปี 2536 สุขาภิบาลว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัดห.ให้ขุดลอกอ่างเก็บน้ำในเขตสุขาภิบาล ตกลงค่าจ้างเป็นเงิน100,000 บาท แต่ยังไม่มีการจ่ายเงินจำนวนดังกล่าวเพราะมีเงื่อนไขว่า ในปีต่อไปหากห้างหุ้นส่วนจำกัดห.ประมูลงานจากสุขาภิบาลได้ ห้างหุ้นส่วนจำกัดห. ก็จะไม่รับเงินจำนวน 100,000 บาท ตามที่ตกลงจ้าง ต่อมาปี 2537 ห้างหุ้นส่วนจำกัดว. ซึ่งมีโจทก์เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการได้รับการว่าจ้างในกรณีพิเศษ จากนายอำเภอประธานคณะกรรมการสุขาภิบาล ให้ก่อสร้าง ถนน ห้างหุ้นส่วนจำกัดห. จึงไม่ได้รับงานทางคณะกรรมการสุขาภิบาลจะต้องจ่ายเงิน 100,000 บาทให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดห. การที่จำเลยทั้งเก้าเรียกร้องให้โจทก์จ่ายเงิน 100,000 บาท แก่ตน มิฉะนั้นโจทก์จะถูกร้องเรียนกล่าวหาต่อผู้ว่าราชการจังหวัดในเรื่องโจทก์ก่อสร้างถนนผิดไปจากสัญญา อันเป็นเหตุให้สัญญา ดังกล่าวระงับ และโจทก์ต้องถูกขับออกจากกรรมการสุขาภิบาลเมื่อปรากฏว่าโจทก์ต้องจ่ายเงินจำนวน 100,000 บาทให้จำเลยทั้งเก้าไปโดยกลัวต่อการข่มขู่ของจำเลยทั้งเก้าย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งเก้าใช้สิทธิโดยชอบ เพราะแม้ว่าโจทก์จะมีส่วนบกพร่องในการก่อสร้างถนนอันผิดไปจากสัญญาก็เป็นเรื่องของผู้มีอำนาจหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นผู้ว่ากล่าวส่วนจำเลยทั้งเก้าเป็นบุคคลภายนอกย่อมไม่มีสิทธิสอดเข้าเกี่ยวข้องโดยหวังผลประโยชน์เป็นที่ตั้งการที่โจทก์ต้องจ่ายเงินให้จำเลยทั้งเก้าโดยกลัวต่อการ ข่มขู่ดังกล่าว การกระทำของจำเลยทั้งเก้าจึงเป็น การข่มขืนใจโจทก์ให้ยอมให้ประโยชน์ในลักษณะที่เป็นทรัพย์สิน โดยขู่เข็ญว่าจะทำอันตรายต่อชื่อเสียงของโจทก์ซึ่งครบถ้วน ตามองค์ประกอบความผิดฐานกรรโชกแล้ว

คำพิพากษาฎีกาที่ 239/2485
ผู้ใดอ้างว่าเรือนซึ่งปลูกอยู่ไม่ใช่ของเจ้าของที่ดินผู้นั้นมีหน้าที่นำสืบ